Einsichtsrecht des Mieters bei Betriebskostenabrechnung

Feb 11, 2021 | Mietrecht

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die zugrundeliegenden Zahlungsbelege.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Klägerin begehrt eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung vom 22. Oktober 2014 für das Jahr 2013. Sie gewährte dem Beklagten Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungsbelege; eine darüber hinaus vom Beklagten verlangte Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege lehnte sie ab. In der ersten Instanz hatte die Klägerin Recht bekommen, in der Berufungsinstanz ist die Klage abgewiesen worden. Dies bestätigte nun der BGH in dem vorliegenden Urteil.

Der BGH führt aus, dass bei der Betriebskostenabrechnung Vermieterinnen ihren Mietern auf dessen Verlangen auch Zahlungsbelege zeigen müssen. Es reicht nicht aus, nur die Rechnung vorzulegen. Mit Hilfe dieser Belege könne der Mieter die Berechtigung der Beträge überprüfen, die er zahlen soll. So könne der Mieter zum Beispiel sehen, ob die Vermieterin die Rechnungsbeträge so wie in der Abrechnung ausgewiesen beglichen habe – und nicht etwa Kürzungen vorgenommen oder von Preisnachlässen profitiert habe. Auch sei die Belegeinsicht dafür gedacht, mögliche Versehen bei der Abrechnung zu entdecken. Solange dem Mieter eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt werde, steht diesem ein (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht zu.

Quelle: Pressemitteilung des Verbraucherzentrale Bundesverbandes e.V. v. 08.02.2021 / Juris

Neue Rechtsprechung – Nebenkostenabrechnung: BGH erweitert Kontrollrecht des Mieters

Jan 11, 2021 | Mietrecht

Viele Mieter erhalten in diesen Tagen die Nebenkostenabrechnung ihrer Vermieter für das Abrechnungsjahr 2019. Sie haben dann das Recht die Abrechnung zu überprüfen. Beanstandungen muss der Mieter bis zum Ablauf des 12. Monats vorbringen, nachdem er die Abrechnung erhalten hat. Allerdings bedeutet dies nicht, dass der Mieter sich immer so lange Zeit lassen darf, die Abrechnung zu beanstanden, sondern legt lediglich den Zeitpunkt fest, ab wann keine Einwände mehr möglich sind. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte der Mieter die Abrechnung daher umgehend nach Erhalt prüfen und seine Einwände dem Vermieter mitteilen.

Um die Abrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen hat der Mieter das Recht die Originalrechnungen in den Büroräumen des Vermieters bzw. des Verwalters einzusehen. Neben den Rechnungen hat der Mieter auch das Recht auf Einsicht in die Zahlungsbelege, entschied nun der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil (Urt. v. 09.12.2020, Az. VIII ZR 118/19). Mit Hilfe dieser Belege könne der Mieter die Berechtigung der Beträge überprüfen, die er zahlen soll. Nur so könne der Mieter kontrollieren, ob die Rechnungsbeträge wie in der Abrechnung ausgewiesen beglichen und nicht etwa Kürzungen vorgenommen oder Preisnachlässe vereinbart worden sein. Die Belegeinsicht sei außerdem dafür gedacht, mögliche Versehen bei der Abrechnung aufzudecken.

Ein besonderes Interesse müsse der Mieter dafür nicht darlegen. Das allgemeine Interesse des Mieters, die Abrechnung des Vermieters zu kontrollieren, genüge bereits.

Mietkosten für den Rauchmelder muss der Mieter nicht zahlen

Aug 28, 2020 | Mietrecht

Das AG Leonberg hat entschieden, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern nicht um nicht umlegbare Kosten handelt, weil diese an die Stelle der Kosten für die Anschaffung der Rauchmelder treten und der Eigentümer zu der Anschaffung der Rauchmelder verpflichtet ist.

In dem Fall ging es um die Umlage der Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern. Der Vermieter hatte sich dazu entscheiden, die gesetzlich vorgeschriebenen Rauchwarnmelder nicht zu kaufen, sondern diese zu mieten und hat diese Kosten in der Jahresabrechnung auf den Mieter umgelegt. Er war der Auffassung, dass dies möglich sei, da es sich nicht um Anschaffungskosten handele. Denn – dies war dem Vermieter bekannt – diese sind in der Regel auf den Mieter nicht umlegbar. Der Mieter dagegen wollte diese knapp zehn Euro jährlich nicht zahlen – und bekam Recht.

Das AG Leonberg hat den Vermieter verurteilt, an den Kläger 9,26 Euro zu zahlen.

Nach Auffassung des Amtsgerichts sind nach der maßgeblichen Betriebskostenverordnung nur solche Kosten umzulegen, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Dagegen nicht vom Mieter zu tragen seien Anschaffungskoten oder Instandhaltungskosten. Die Mietkosten seien nur deshalb angefallen, weil sich der Vermieter den Kauf gespart habe. Es seien also die Kosten, die eigentlich als Anschaffungskosten entstanden wären und gerade nicht vom Mieter zu zahlen gewesen wären. Nur als Ausnahme sei möglich, Mietkosten bei Verbrauchserfassungsgeräte für Wasser, Heizwärme und Warmwasser auf den Mieter umzulegen. Bei den hier streitigen Rauchmeldern handele es sich aber nicht um vergleichbare Geräte, sie dienten gerade nicht der Verbrauchserfassung. Darüber hinaus habe das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass die Miete auch nicht wirtschaftlich sinnvoll sei, da für den jährlichen Mietpreis schon der Erwerb von entsprechenden Geräten in Betracht komme. Aus all diesen Gründen gab das Amtsgericht dem Mieter Recht, der Vermieter müsse die in der Abrechnung enthaltenen Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder zurückzahlen.

Quelle: Pressemitteilung des DAV MietR Nr. 3/2020 v. 27.08.2020 / JURIS

Überlassung der Mietwohnung an Dritte: Voraussetzungen für Verweigerung der Untervermietung

Mrz 20, 2020 | Mietrecht

Gericht/Institution: AG München

Aktenzeichen: 425 C 4118/19

Das AG München hat entschieden, dass ein Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung verweigern darf, wenn ihm vom Mieter außer dem Namen des potenziellen Untermieters nicht auch Geburtsdatum, die letzte Anschrift und auch die ausgeübte berufliche Tätigkeit mitgeteilt wurden.

In § 1 des 2009 geschlossenen Mietvertrages der Parteien ist aufgeführt, dass der Mieter keinerlei Absichten habe, weitere Personen in seine Münchner Wohnung aufzunehmen. Die Miete für die Zwei-Zimmer-Wohnung, davon eines ein Durchgangszimmer, von 54 qm beträgt 861,39 Euro. Der Kläger begann dann unter der Woche in Baden-Württemberg zu arbeiten. Am 01.08.2015 verlangte der Kläger von der Beklagten erstmals die Erlaubnis zur Untervermietung an Herrn E. ab September 2015, mit späterem Schreiben ab 17.09.2015. Mit Schreiben vom 14.09.2015 forderte die Vermieterin weitere Informationen zum potenziellen Untermieter. Am 29.10.2015 benannte der Kläger Geburtsdatum, Ausbildungsberuf und Lehrherrn des E. und verlangte nun bis spätestens 12.11.2015 eine Genehmigung, die von der Beklagten am 11.11.2015 für zwei Jahre erteilt wurde. Am 27.12.2017 erbat der Kläger die Verlängerung der Untervermietungserlaubnis. Die Beklagte fragte zurück, ob mittlerweile eine Untervermietung erfolgt sei oder ab wann sie geplant sei, welche Teile der Wohnung untervermietet werden sollen und wie hoch die geplante Untermiete sei. Darüber hinaus möge er u.a. Name und Anschrift des potenziellen Untermieters mitteilen. Der Kläger antwortete, dass ein Zimmer untervermietet werden soll, die geplante Untermiete 400 Euro im Monat betragen würde, es eine Reihe an Bewerbern gäbe und dass eine Genehmigung für zwei Jahre begehrt würde. Am 15.01.2018 teilte der Kläger telefonisch mit, dass Frau D., wohnhaft in der …straße 22, eine potentielle Mietinteressentin sei. Am 12.02.2018 wurde ihre Adresse mit …straße 24 mitgeteilt und angeboten, eine Kopie von deren Personalausweises vorzulegen. Mit Schreiben vom 16.02.2018 wurde eine Genehmigung abgelehnt.
Der Kläger meint, ihm seien Mietzahlungen von monatlich vierhundert Euro entgangen; beim ersten Mal sei die Genehmigung zu spät erteilt worden und daher sei der potenzielle Untermieter E. abgesprungen. Die Beklagte meint, eine Untervermietung sei schon wegen § 1 des Mietvertrags ausgeschlossen. Der Kläger habe zu Frau D. auch lediglich mitgeteilt, dass es sich bei ihr um eine Hausfrau im Alter von ca. 50 bis 55 Jahren mit festem Einkommen handele. Die Zeugin D. hatte angegeben, für das von ihr als Atelierraum benötigte Zimmer sei von höchstens 300 Euro Miete gesprochen worden.

Das AG München hat die Klage auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 4.800 Euro abgewiesen.

Nach Auffassung des Amtsgerichts war im Fall des E. die Genehmigung nach Mitteilung der erforderlichen Daten ja noch in der vom Kläger selbst verlängerten Frist erteilt worden. Im Übrigen habe der Kläger auch keinen Anspruch auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte gemäß § 553 BGB hinsichtlich der Zeugin D. Der Kläger habe zwar ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten. Wie unbestritten vorgetragen, habe der Kläger aufgrund seiner beruflichen Situation einen weiteren Wohnsitz in Baden-Württemberg. Er habe daher ein wirtschaftliches Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung. Der Kläger habe auch vorgetragen, dass nicht die gesamte Wohnung, sondern lediglich ein Zimmer untervermietet werden soll. Dieses Interesse sei auch unstreitig nach Abschluss des Mietvertrages entstanden. Dass im Mietvertrag der Passus enthalten sei, dass der Mieter ausdrücklich erkläre, dass er bei Abschluss des Mietvertrags keinerlei Absichten oder Gründe habe, weitere Personen aufzunehmen, sei unbeachtlich. Er bringe lediglich zum Ausdruck, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags keine dahingehenden Pläne vorlagen. Darüber hinaus sei gemäß § 553 Abs. 3 BGB eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Da der Vermieter in der Lage sein müsse, das Vorliegen der Gründe, die ihn zu einem Ausschluss der Erlaubniserteilung nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigten, zu prüfen, seien diesem grundsätzlcih nicht nur der Name des potenziellen Untermieters, sondern auch das Geburtsdatum, die letzte Anschrift und auch die ausgeübte berufliche Tätigkeit des potenziellen Untermieters mitzuteilen. Die erforderlichen Mitteilungen seien durch den Kläger nicht erfolgt. Darüber hinaus sei zu beachten, dass die von dem Kläger gemachten Angaben zum vereinbarten Untermietzins nicht richtig waren. Wie die Vernehmung der Zeugin D. ergeben habe, war die Anmietung zu einem deutlich geringeren Mietzins, als durch den Kläger angegeben, beabsichtigt.

Das Urteil ist nach Berufungsrücknahme seit 13.02.2020 rechtskräftig.

juris-Redaktion
Quelle: Pressemitteilung des AG München Nr. 16/2020 v. 28.02.2019

Bahnbrechende Änderung: Jetzt hilft nur noch Treu und Glauben-Gewerberaummietrecht

Jun 11, 2018 | Mietrecht

Gern möchten wir die Mieter und Vermieter von Gewerbemietflächen darüber informieren, dass der BGH in seinem Urteil vom 27.09.2017 , AZ: XII ZR 114 die Schriftformheilungsklausel gekippt hat.

In jedem Gewerberaummietvertrag gibt es so genannte Schriftformheilungsklauseln. Bislang haben die obersten Gerichte (OLG) solche Klausel für wirksam gehalten, wenn bestimmte Punkte berücksichtig waren. Diese Sicherheit ist nunmehr weg.

Jetzt hilft nur noch Treu und Glauben.

Nach dem Urteil des BGH sind Schriftformheilungsklauseln immer unwirksam. Wenn der Mietvertrag einen Schriftformmangel aufweist, kann jeder Vertragspartner den Mietvertrag ordentlich mit einer Kündigungsfrist von – nur- 6 oder 9 Monaten kündigen.

Gewerberaummietverträge werden meist über viele Jahre fest geschlossen.

Die Entscheidung des BGH sollte alle Gewerberaummietpartner zur Kontrolle  der eigenen Verträge treiben, denn sonst ist man – gewollt oder ungewollt- schneller als gedacht ohne Vertrag.

Wenn Sie Fragen haben, gehen Sie zu einem Anwalt.